Le droit immobilier est un domaine complexe, en constante évolution, qui soulève de nombreuses interrogations chez les particuliers comme chez les professionnels. Que vous soyez propriétaire, locataire, vendeur, acheteur ou investisseur, il est essentiel de connaître vos droits et obligations pour éviter les mauvaises surprises. Dans cet article, un avocat spécialisé en droit immobilier répond aux questions les plus fréquemment posées par ses clients.
Puis-je vendre un bien immobilier occupé par un locataire ?
Oui, il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier occupé. Toutefois, le locataire bénéficie dans certains cas d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe si le propriétaire décide de le vendre libre de toute occupation. Si la vente se fait avec le locataire en place, le bail continue aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.
Il est donc important de bien informer l’acheteur de la présence du locataire et de lui fournir tous les éléments du contrat de location (bail, état des lieux, quittances de loyer, etc.).
Quelles sont les obligations du vendeur lors d’une vente immobilière ?
Le vendeur a plusieurs obligations légales :
- Fournir les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, DPE, électricité, gaz, termites, etc.).
- Garantir la conformité du bien (absence de vices cachés, servitudes, litiges en cours…).
- Transmettre les documents administratifs liés à la copropriété, s’il y a lieu.
- Informer sur l’historique du bien : travaux réalisés, sinistres, litiges éventuels.
En cas de manquement à ces obligations, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur pour obtenir une annulation de la vente ou une réduction du prix.
Un bail verbal est-il valable ?
Oui, un bail verbal est juridiquement valable, mais fortement déconseillé. En cas de litige, il est très difficile de prouver les termes du contrat (durée, loyer, dépôt de garantie, etc.). La loi impose d’ailleurs un bail écrit pour les locations d’habitation principales. Un avocat pourra vous aider à rédiger un contrat conforme à la législation en vigueur.
Le locataire peut-il faire des travaux dans le logement ?
Le locataire peut effectuer des travaux d’aménagement léger (peinture, pose de rideaux, petits rangements…). En revanche, pour des travaux modifiant le logement (abattre une cloison, changer la cuisine, etc.), l’autorisation écrite du propriétaire est obligatoire. En cas de manquement, le bailleur peut exiger une remise en état ou conserver le dépôt de garantie.
Comment expulser un locataire qui ne paie pas son loyer ?
L’expulsion d’un locataire est une procédure longue et encadrée par la loi :
- Mise en demeure ou relance amiable.
- Commandement de payer délivré par huissier.
- Saisine du tribunal judiciaire.
- Décision de justice avec ou sans délai.
- Recours à un huissier pour mettre en œuvre l’expulsion, éventuellement avec l’aide de la force publique.
Attention : il existe une trêve hivernale entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars pendant laquelle les expulsions sont suspendues.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Un vice caché est un défaut non apparent au moment de la vente, qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. Par exemple : une infiltration d’eau invisible lors des visites ou une charpente infestée de termites non déclarée. L’acheteur peut, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, engager une action en justice contre le vendeur pour demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix.
Puis-je acheter un bien immobilier en indivision ?
Oui, l’indivision permet à plusieurs personnes (souvent des membres d’une famille ou un couple non marié) d’acheter ensemble un bien immobilier. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien. Toutefois, cette forme d’achat peut entraîner des conflits, notamment en cas de revente ou de travaux. Il est recommandé de signer une convention d’indivision ou d’envisager d’autres formes juridiques (SCI, par exemple).
Le droit immobilier regorge de subtilités et chaque situation mérite une analyse précise. Avant de signer un contrat, d’acheter un bien ou de lancer une procédure, il est fortement conseillé de consulter un avocat spécialisé. Son expertise vous permettra de sécuriser vos transactions, de faire valoir vos droits et d’éviter les litiges coûteux.