La servitude de passage correspond à une charge imposée à un bien immobilier (fonds servant) qui donne au propriétaire d’un terrain (fonds dominant) un droit de passage sur une partie du propriété du fonds servant. Cette servitude est liée au terrain et non au propriétaire, car celle-ci se transmet en même temps que la propriété, à l’issue d’un acte de vente par exemple. Les servitudes de passage sont souvent une source de litige entre voisins, car il s’agit d’une contrainte imposée au propriétaire du bien. D’autant plus que ce droit de passage est valable pendant 30 années consécutives. Autrement dit, c’est seulement au-delà de ce délai que le propriétaire du bien pourra remettre en cause cette servitude.
La servitude de passage légale, naturelle et conventionnelle
Une servitude de passage peut avoir différentes origines. L’une d’entre elles est une charge instaurée par la loi pour un terrain enclavé qu’on appelle une servitude de passage légale. En effet, c’est le cas d’un propriétaire qui est obligé de passer par un terrain voisin pour pouvoir accéder à sa maison, et ne dispose pas d’une issue suffisante pour rejoindre la voie publique.
D’une manière générale, les servitudes conventionnelles sont imposées par la loi pour cause d’utilité publique ou communale. De ce fait, la mise en place de la servitude légale est obligatoire, mais le passage doit se situer à un endroit le plus court possible, et le moins dérangeant pour le propriétaire du fonds servant. Dans ce cas de figure, le versement d’une indemnité, à hauteur du dommage causé au profit du propriétaire du fonds servant, sera nécessaire. À noter que le montant de cette indemnité peut être fixé par un juge, ou bien à l’amiable.
Une servitude de passage naturelle, quant à elle, ne découle pas forcément d’une loi, mais peut trouver ses origines en fonction de la configuration des lieux. Autrement dit, elle est soumise à des règles légales, et découle de la situation des lieux, comme la servitude de bornage ou d’écoulement d’eau. Enfin, la servitude conventionnelle concerne également un terrain enclavé mais difficile d’accès. Cependant, son établissement ne pourra se faire qu’avec l’accord du propriétaire du fonds servant, contrairement à une servitude de passage légale.
À qui incombe l’entretien d’une servitude de passage ?
La plupart des conflits de voisinage sont souvent dus à une mauvaise gestion des servitudes de passage. Toutefois, l’article 701 alinéa 1 du code civil stipule que le propriétaire du fonds servant est dans l’obligation de s’abstenir à toute entrave pouvant gêner le propriétaire du fonds dominant, dans l’exercice de la servitude.
Cependant, il n’a aucune obligation d’entretenir cette servitude de passage qui est, en principe, à la charge du propriétaire du fonds dominant. En effet, selon les articles 697 et 698 du code civil, le propriétaire du fonds servant n’est pas tenu d’un quelconque entretien concernant la servitude de passage. Par conséquent, l’entretien d’une servitude de passage appartient à celui qui l’utilise, autrement dit, au propriétaire du fonds dominant. Ainsi, si ce dernier est le seul à utiliser le passage, la totalité des frais d’entretien sera à sa charge, même si le terrain ne lui appartient pas.
Le propriétaire du fonds dominant pourra donc réaliser tous les travaux nécessaires à l’utilisation et au maintien de la servitude. En revanche, si la servitude de passage est utilisée par les deux parties (fonds servant et fonds dominant) les frais d’entretien ou les frais des éventuels travaux seront à la charge des deux propriétaires. Cependant, selon la jurisprudence, la répartition des frais se fera en fonction de la proportionnalité de l’usage de la servitude de passage, en l’absence de disposition contraire. De ce fait, les frais d’entretien de cette servitude de passage peuvent être répartis d’une façon inéquitable selon le cas.